Christian Bahr Steuerberater

Vermieter können auch nach sechs Monaten etwaige Schäden an der Mietsache von Kaution abziehen

Immer wieder kommt es zu Streit, wenn Vermieter die Kaution einbehalten. Schäden an der Mietsache können eigentlich nur binnen sechs Monaten nach Vertragsende gerügt werden. Vermieter können sich ihr Geld für eine Reparatur aber auch danach vom Mieter über die Kaution wiederholen. Dass das zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof nun geklärt. Die Richter entschieden, dass Vermieter Geld für etwaige Schäden an der Mietsache auch dann noch von der Kaution abziehen dürfen, wenn ihr Ersatzanspruch eigentlich schon verjährt ist (Az. VIII ZR 184/23).

Im Streitfall forderte die Klägerin nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 08.11.2019 ihre Kaution in Höhe von rund 780 Euro zurück. Der beklagte Vermieter rechnete dagegen mit Schreiben vom 20.05.2020 Schadensersatzansprüche wegen vermeintlicher Schäden an der Wohnung auf, die die Kaution überstiegen. Die Klägerin versuchte fortan, ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Sie berief sich auf § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache verjähren. In ihrem Fall seien diese sechs Monate beim Aufrechnungsschreiben bereits vergangen.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Aufrechnung zulässig war. Die Barkautionsabrede im Mietvertrag sei in der Regel so auszulegen, dass ein Vermieter nach Ende des Mietvertrages und auch nach Ende der hierfür geltenden Verjährungsfrist etwaige Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache von der Kaution abziehen könne. Schließlich diene die Kaution gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, der die Möglichkeit haben solle, sich nach dem Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung mit der Kaution befriedigen zu können.