Christian Bahr Steuerberater

Mieter trifft keine Pflicht zum Vermessen der Wohnung nach Einzug - Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete

Mit dem Einzug in die Wohnung erhält ein Mieter regelmäßig keine Kenntnis von der Wohnflächenabweichung. Es besteht auch keine Pflicht für den Mieter, nach dem Einzug die Wohnung zu vermessen. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 61/23).

Im April 2014 bezog eine Mieterin ihre neue Wohnung. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 49,18 qm groß sein. Eine von der Mieterin im April 2021 veranlasste Vermessung der Wohnung ergab jedoch eine Wohnungsgröße von nur 42,64 qm. Aufgrund dieser Wohnflächenabweichung klagte die Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete seit April 2014. Die Vermieterin wehrte sich gegen die Klage u. a. mit der Begründung, die Mieterin hätte die Wohnflächenabweichung mit Einzug bemerken müssen. Jedenfalls hätte sie die Wohnung vermessen müssen. Daher sei der Rückzahlungsanspruch für den Zeitraum bis 2017 verjährt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Bonn gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch die Entscheidung der Vorinstanzen. Der Mieterin stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB der Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete für den Zeitraum seit April 2014 zu. Der Anspruch sei für den Zeitraum bis 2017 nicht verjährt. Zwar unterliege der Anspruch der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist aus § 195 BGB. Jedoch beginne die Frist erst mit Kenntnis der Anspruch begründenden Umstände. Eine konkrete Kenntnis der Mieterin von sämtlichen in die Wohnflächenberechnung einzustellenden Maße ergebe sich jedenfalls nicht ohne Weiteres durch den Bezug der Wohnung. Es sei nicht typisch, dass bei Bezug einer Wohnung üblicherweise sämtliche Wände und Raumhöhen durch den Mieter ausgemessen werden. Allein der durch Nutzung vermittelte optische Eindruck oder das Ausmessen einzelner Wände vermittele dem Mieter keine Kenntnis sämtlicher für eine Wohnflächenberechnung erforderlichen Tatsachen. Kenntnis der Mieterin könne daher erst mit der von ihr veranlassten Vermessung im April 2021 angenommen werden. Es liege auch keine grob fahrlässige Unkenntnis von der Wohnflächenabweichung vor. Ein Mieter sei nämlich nicht verpflichtet, bei Bezug der Wohnung diese vollständig auszumessen, um eine im Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe zu überprüfen.