Christian Bahr Steuerberater

VuV: Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Mehrfamilienhaus in einen Boden- und einen Gebäudewert nach dem Sachwertverfahren

Das Finanzgericht Düsseldorf entschied zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Mehrfamilienhaus in einen Boden- und einen Gebäudewert nach dem Sachwertverfahren und zur Beurteilung von Modernisierungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (Az. 2 K 2449/18).

Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung u. a. solche von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken und Gebäuden. Die Einkünfte werden anhand des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind nicht sofort abzugsfähig, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen. Zu den Herstellungskosten gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Hiervon ausgenommen sind gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nur Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Der Begriff der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen umfasst grundsätzlich sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, durch die Mängel beseitigt werden oder das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Zu den Aufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären. Hierzu gehören grundsätzlich auch sog. Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster.

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sei im vorliegenden Fall das grundsätzlich vorrangige Sachwertverfahren anzuwenden. Gründe, von diesem Vorrangverhältnis des Sachwertverfahrens im Streitfall abzuweichen, seien nicht ersichtlich. Allein die Hintergründe einer Kaufentscheidung oder ein späteres Verhalten der Kläger rechtfertigen keine Abweichung von einer Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren. Es sei hier auch sonst nicht ersichtlich, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis führe oder das Ertragswertverfahren zum zutreffenderen Wert führen oder die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbilden würde. Den Anschaffungskosten des Gebäudes seien die den Klägern entstandenen Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen. Insoweit handele es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die 15%-Grenze wurde im Streitfall überschritten. Den Anschaffungskosten des Gebäudes seien die entstandenen Modernisierungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG zuzurechnen.