Christian Bahr Steuerberater

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung pro Abrechnung nur einmal möglich - Ausnahme nur bei veränderten Umständen möglich

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 Abs. 4 BGB) kann pro Abrechnung nur einmal erfolgen. Ausnahmsweise kommt eine nachträgliche Anpassung gestützt auf § 313 BGB in Betracht, wenn sich die Umstände verändern und diese zum Zeitpunkt der vorherigen Anpassung noch unbekannt waren. So entschied das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 73/23).

Im Rahmen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung rechnete die Vermieterin im April 2022 über die Heiz- und Betriebskosten ab. Zugleich erhöhte sie die Vorauszahlungen, die ab Juni 2022 gezahlt werden sollten. Im November 2022 erhöhte die Vermieterin nochmals die Heizkostenvorauszahlungen und begründete dies mit den gestiegenen Energiepreisen infolge des Ukrainekrieges. Die Mieterin war mit der erneuten Erhöhung nicht einverstanden.

Das Gericht gab der Mieterin Recht. Die erneute Erhöhung der Vorauszahlungen sei unwirksam. Sie könne nicht auf § 560 Abs. 4 BGB gestützt werden, weil eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund der jeweiligen Abrechnung nur einmal erfolgen könne. Dieses Recht habe die Vermieterin mit der Anpassung im April 2022 verbraucht. Soweit eine ausnahmsweise Anpassung gestützt auf § 313 BGB in Betracht gezogen werde, scheitere dies daran, dass die Vermieterin die erste Anpassung zu einem Zeitpunkt vorgenommen habe, zu dem die Energiepreise infolge des Ukrainekrieges schon ganz erheblich gestiegen waren und im Übrigen etwa gleich hoch waren wie bei der späteren Anpassung. Schließlich habe die Vermieterin nichts dazu vorgetragen, warum ihr ein Festhalten an den bisherigen Vorauszahlungen unzumutbar wäre.