Christian Bahr Steuerberater

Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart - Auch Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB davon umfasst

Wenn Mietvertragsparteien formularmäßig den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren, umfasst dies auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB. Denn Zweck des Kündigungsausschlusses ist der umfassende Schutz des Mieters. So entschied das Amtsgericht Neunkirchen (Az. 4 C 307/23 (02)).

Im Rahmen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung kam es zu einem formularmäßigen Nachtrag, wodurch der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtete. Hintergrund dessen war, dass das Haus an neue Eigentümer verkauft wurde. Neben der Wohnung der Mieterin im Erdgeschoss befand sich im Haus noch eine im Obergeschoss liegende Wohnung, in der die neuen Eigentümer wohnten. Im Oktober 2022 sprachen die neuen Eigentümer eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung des Mietvertrags aus. Die Mieterin weigerte sich, die Kündigung zu akzeptieren, und verwies zur Begründung auf den vereinbaren Kündigungsausschluss. Die Vermieter meinten, dass dieser sich nicht auf die Kündigung nach § 573a BGB beziehe und erhoben Räumungsklage.

Das Amtsgericht Neunkirchen gab den Mietern Recht. Den Vermietern stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Der vereinbarte Kündigungsausschluss beziehe sich auch auf eine Kündigung nach § 573a BGB. Zwar sei nach dem Wortlaut des Nachtrags zum Mietvertrag nur die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Jedoch sei zu beachten, dass ein solcher Ausschluss im Regelfall dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann. Denn anderenfalls könne der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden, der darin liege, ihm die Wohnung zu erhalten.