Christian Bahr Steuerberater

Bewusst unwahre Tatsachenbehauptung eines Mieters im Räumungsprozess - Ordentliche Kündigung nicht in jedem Fall gerechtfertigt

Wenn ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses eine bewusst unwahre Tatsachenbehauptung aufstellt, rechtfertigt dies nicht stets eine ordentliche Kündigung. Der Pflichtenverstoß kann aufgrund der Umstände des Einzelfalls in einem milderen Licht erscheinen. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 147/22).

Wegen einer angeblichen vertragswidrigen Hundehaltung wurde den Mietern einer Wohnung gekündigt. Im anschließenden Räumungsprozess behaupteten die Mieter, dass Mitarbeiter der Hausverwaltung sie als “Scheiß Ausländer” und “Assis” bezeichnet haben. Sie sollen aus der Wohnung herausgemobbt werden. Einer der Mieter gab zudem bewusst wahrheitswidrig an, ein Gespräch der Vermieterin belauscht zu haben, wonach sie den Verkauf des Hauses beabsichtige und dafür alle Mieter ausgezogen sein müssen. Die Vermieterin sprach aufgrund dessen eine erneute Kündigung aus. Während das Amtsgericht Berlin-Wedding die Räumungsklage abwies, gab das Landgericht Berlin der Klage statt. Es hielt die Kündigung wegen der vorsätzlich falschen Behauptung des einen Mieters für wirksam. Die Äußerung habe die Klägerin in Misskredit bringen sollen, um eine Abweisung der Klage wegen Rechtsmissbrauchs zu erreichen. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Beklagten.

Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass ein bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen könne. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung komme es aber auf die Umstände des Einzelfalls an. Die vom Mieter begangene Pflichtverletzung könne in einem milderen Licht erscheinen. So habe er unter Beweisantritt behauptet, sie seien von der Hausverwaltung beleidigt worden, was eine Vertragsverletzung der Klägerin begründen würde. Sollte die zum Ausdruck gebrachte Ausländerfeindlichkeit zutreffend sein, sei die Vermutung der Mieter, sie sollen aus der Wohnung gemobbt werden, nachvollziehbar. Zudem könne die Verkaufsabsicht der Vermieterin für sich betrachtet die Befürchtung begründen, die Mietverhältnisse sollen zwecks Erreichung eines höheren Kaufpreises baldmöglichst beendet werden. Nicht unerheblich sei darüber hinaus die Frage der Wirksamkeit der ursprünglichen Kündigung. Sollte diese ungerechtfertigt gewesen sein, sei der Klägerin ein weiterer Vertragsverstoß anzulasten. Der Bundesgerichtshof wies den Fall zur Neuverhandlung an das Landgericht zurück.