Christian Bahr Steuerberater

Unmissverständliche Ankündigung der Mieterin zur Verweigerung künftiger Mietzahlungen - Fristlose Kündigung zulässig

Wenn eine Mieterin unmissverständlich ankündigt, künftig keine Mietzahlungen mehr leisten zu wollen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Es ist nicht erforderlich, dass er abwartet, ob tatsächlich keine Mietzahlungen erfolgen. So entschied das Kammergericht Berlin (Az. 12 U 155/21).

Im Juni 2020 erklärte die Mieterin von Gewerberäumen, dass sie infolge der Corona-Pandemie künftig nicht in der Lage sei, Mietzahlungen zu leisten. Erst bei steigenden Einnahmen könne mit einer Wiederaufnahme der Mietzahlungen in Stufen gerechnet werden. Sollten die Vermieter nicht auf die Vorschläge eingehen, drohte die Mieterin mit der Insolvenz. Die Vermieter wiesen die Vorschläge zurück, woraufhin die Mieterin nochmals mit der Insolvenz drohte. Daraufhin sprachen die Vermieter eine fristlose Kündigung aus. Da diese von der Mieterin nicht akzeptiert wurde, erhoben die Vermieter Räumungsklage. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab. Es hielt die fristlose Kündigung für unwirksam. Die Kläger hätten nicht von einer ernsthaften und endgültigen Zahlungsverweigerung ausgehen dürfen. Vielmehr seien die Schreiben der Mieterin so zu verstehen, dass sie über die Anpassung der Miete verhandeln wollte. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Kläger.

Das Kammergericht gab letztlich den Vermietern Recht. Ihnen stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume zu. Die fristlose Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam. Die Ankündigung der Mieterin habe nur als ernsthafte und endgültige Zahlungsverweigerung verstanden werden können. In einem solchen Fall sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, das Ausbleiben der Mietzahlungen abzuwarten. Dass die Ankündigung der Mieterin möglicherweise nicht ernst gemeint und einer harten Verhandlungspraxis über die Anpassung der Miete geschuldet war, hielt das Kammergericht für unerheblich, denn dieser Vorbehalt sei nicht nach außen getreten. Sie sei für die Vermieter nicht erkennbar gewesen. Die Mieterin habe unangemessen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit zu erreichen. Das Vertrauen der Kläger in die Mieterin habe dadurch dauerhaft Schaden genommen. Sie habe keinen Verlass mehr für eine faire Verhandlungsführung gegeben.