Christian Bahr Steuerberater

Zum Anspruch auf Mieterhöhung - Energetische Modernisierung nach Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums

Ob eine energetische Modernisierung zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie i. S. v. § 555b Nr. 1 BGB führt, bemisst sich anhand einer Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums vor und nach der Maßnahme. Unbeachtlich sind fiktiv errechnete Einsparungen. So entschied das Landgericht Bremen (Az. 2 S 31/21).

Die Mieterin einer Wohnung erhielt nach dem Einbau eines Gas-Brennwertkessels eine Mieterhöhungserklärung. Die Vermieterin behauptete, es liege eine Modernisierungsmaßnahme vor, durch die im Vergleich zum Status quo Endenergie nachhaltig eingespart werde. Die Mieterin sah dies anders und klagte schließlich auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Das Amtsgericht Bremen gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das Landgericht gab ebenfalls der Mieterin Recht. Ihr stehe ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu, da die Mieterhöhungserklärung unwirksam sei. Die Vermieterin habe nicht nachweisen können, dass durch den Einbau des Gas-Brennwertkessels nachhaltig Endenergie eingespart werde und somit eine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 555b Nr. 1 BGB vorliege. Der bestellte Sachverständige habe dies nicht feststellen können. Eine Energieeinsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Dabei sei nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor und nach der Modernisierung maßgeblich, da es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Energie komme. Vielmehr sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durchschnittswert ergebe. Das Vorliegen einer dauerhaften Energieeinsparung könne auch nicht allein damit begründet werden, weil eine Einsparung mit dem Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognostischen Berechnungen eine Einsparung ergeben habe. Maßgeblich sei allein der tatsächliche Verbrauch vor und nach dem Einbau der neuen Heizungsanlage.