Christian Bahr Steuerberater

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Ohne Einschreiten der Behörde kein Recht auf Mietminderung

Ein Anspruch auf Mietminderung wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen besteht nur dann, wenn die Behörde auch tatsächlich einschreitet. Wenn die Verantwortung für die fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen sowohl beim Vermieter als auch beim Mieter liegt, begründet dies eine Minderungsquote von 50 %. So entschied das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 76/21).

Seit dem Jahr 2021 stritten sich die Parteien eines Gewerbemietvertrags vor dem Landgericht Berlin u. a. über das Bestehen eines Minderungsrechts. Hintergrund dessen war, dass der Mieter geplante Umbaumaßnahmen nicht durchführen konnte, da diese behördlich nicht genehmigungsfähig waren. Es stellte sich heraus, dass die Mietvertragsparteien gleichermaßen dafür verantwortlich waren, dass die Umnutzungsgenehmigung versagt wurde. Das Landgericht sah in der fehlenden Genehmigungsfähigkeit der Umbaumaßnahmen einen Sachmangel und bejahte daher ein Minderungsrecht. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das Kammergericht vertrat die Auffassung, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Mietminderung nur berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch durch Einschreiten der zuständigen Behörde tatsächlich eingeschränkt ist. Erst ab Versagen der Genehmigung der Umbaumaßnahmen habe der Mieter daher seine Miete mindern können. Erst ab diesem Zeitpunkt liege die Nutzungsbeeinträchtigung vor. Da hier die Mietvertragsparteien beiderseitig die Verantwortung für die fehlende Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens tragen, erachtete das Kammergericht eine Minderungsquote von 50 % für angemessen.