Christian Bahr Steuerberater

Kein Haftungsauschluss bei arglistiger Täuschung beim Hauskauf

Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oftmals keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen. Doch ein Rückgriff auf den Verkäufer ist in Ausnahmefällen möglich, wie eine Entscheidung des Landgerichts Frankenthal zeigt (Az. 6 O 259/24). Danach kann ein Hauskauf trotz Haftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn ein Haftungsausschluss ist nicht wirksam, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.

Die Käuferin erwarb ein Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung für mehr als 600.000 Euro. Im Exposé des Maklers wurde das Haus u. a. als „liebevoll kernsaniert“ beworben. Die Verkäuferin verschwieg jedoch, dass sie wenige Monate zuvor von der Stadtverwaltung erfuhr, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte. Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war. Zudem sah ein von der Käuferin beauftragter Elektriker die Elektroinstallation als nicht neuwertig, sondern auf dem Stand der 1990er Jahre befindlich an. Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück.

Das Landgericht Frankenthal gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze voraus, dass sich die Bausubstanz danach in einem nahezu neuwertigen Zustand befinde. Das konnte die Verkäuferin bezüglich der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht nachweisen. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie war für die Renovierungsarbeiten selbst verantwortlich und habe damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es wurde Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt.